マンション購入時に知っておきたい。三井のリハウスの物件 囲い込み
TV東京のWBSで不動産仲介業者の囲い込みの実態についての特集が放送されました。
囲い込みとは、仲介手数料を不動産が独り占めするために行なっている不正行為のことで宅建建物取引業法で禁じられている行為。
ダイヤモンドオンラインでも大手不動産が不正行為についての記事が掲載されています。記事によると、三井不動産リアルティは囲い込みが常習化。大手３社の中でも突出して囲いまくってる。
売主も買主も損をしてリハウスガールだけが得する禁断の所業！CMでは可憐なリハウスガールの素顔は、両手に手数料ゲットで自分だけが儲ければいい主義だったのだ。
引用：ダイヤモンドオンライン 5件に1件の割合で囲い込みを行う三井のリハウス
詳しくはダイヤモンドオンラインの記事を読んでみて。
ダイヤモンドオンラインの記事：大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃
中古マンションを購入したときの売主側の不動産業者が三井不動産リアルティでした。
放送や記事を読んで納得しました。三井不動産リアルティの嫌がらせのような対応は囲い込みのひとつだったようです。
あなたが三井不動産リアルティから同じような囲い込みを受けないように、騙されたり丸め込まれないように紹介します。
三井不動産が得する囲い込みの仕組み
なぜ不正行為なのに囲い込みをするのか仲介手数料の仕組みについて説明します。
仲介の種類には両手仲介と片手仲介があります。
両手仲介とは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえる仲介。片手仲介とは、売主、買主がそれぞれの仲介業社に仲介手数料を支払う仲介になります。
例えば、1000万円の物件の仲介手数料は、36万円（30万+6万円）
両手仲介になると、売主・買主の両方から36万円の収入になります。売主と買主にとっては支払う仲介手数料は変わらないですが不動産業者には、儲けが倍違うことになります。
具体的に囲い込むとはどうやっているのか調べると、三井不動産リアルティが売主から販売を依頼した物件の買主も自分たちで見つけるようにします。そうすることで仲介手数料収入が2倍になります。
他の仲介業社から物件の問い合わせをしても三井不動産リアルティは「交渉中です。」「商談中です。」など物件が動いていることにして交渉や内覧をさせない。それなのに三井不動産リアルティは広告を出したり営業したりして買主を探すのです。他の仲介業社が 1,000万円で購入するといっても「交渉中」「商談中」と仲介させません。
もし、三井不動産リアルティが見つけた買主が 800万で購入したいと言ったら売主に 800万円に値下げさせて販売したとします。
仲介手数料は、36万円 → 30万円（24万円+6万円）に下がりますが、両手仲介だと 30万＋30万＝60万円になるので 1,000万円で片手仲介になるより 800万円で両手になった方が三井不動産リアルティの儲けになるのです。売主が 200万円も損をしても三井不動産リアルティは 24万円も得をします。
つまり、販売価格が下がっても両手で仲介することで三井不動産リアルティだけが得をします。
三井のリハウスで実際に囲われた体験談
三井不動産リアルティの専任媒介を他の不動産業者から購入しました。
当時は、三井不動産リアルティの話をそのまま信じていたけど今、思い返すと囲い込みをされてた。あわよくば両手仲介にしてやろうって魂胆だったと感じます。
目をつけてた中古マンションの物件が値下がったので朝一で自分の仲介業社から三井不動産リアルティに物件の申し込みをしたところ、三井不動産リアルティ「先に申し込みがありました。事前審査も通っています。」と夕方遅くに仲介業社に返事あったそうです。
三井不動産リアルティは事前審査を通っている申込者がいると言ってこちらの仲介業社を断っているのにオープンハウス(内覧会)を実施して購入者を絶賛募集していました。
本当に申込者がいるならオープンハウスを取りやめるはずなので三井不動産リアルティの対応を不審に思ていました。
1週間後
三井不動産リアルティ「先の申込者がローン審査で落ちました。」と仲介業社に連絡がありました。
これで完全な嘘だとわかりました
専任媒介は売主に報告義務があるので買主（自分）が現れたことを報告しないといけません。こちらが申込したことを売主に黙っておくことはできないけど、三井不動産リアルティの両手仲介ににならないので期日ギリギリまで内覧会をして買主を探していたのです。早く売りたい売主のことも、買いたい買主のこともどうでもよくて、三井不動産リアルティが両手仲介で利益を増やすことしか考えていないようです。
まだ両手仲介を諦めない三井不動産リアルティ
購入の意思があるので物件のオープンハウスを止めてもらう依頼をしたのですが三井不動産リアルティは完全無視。ネットに広告を出してるどころかオープンハウスも開催しっぱなしで宣伝しまくっている。購入の意思があるこちらとしては、他に買い手が現れるのではないかと気が気じゃありません。
この時に、他の不動産会社からのネット広告がなくなりました。これは自分が申し込んだことで物件のレインズ登録をやめたことによるもの。だけど三井不動産リアルティだけが広告を出して買主を探している。
内覧会はもう止めてくれと言っても、三井不動産リアルティ「住宅ローンの審査を通っていないとダメだ。」と難癖をつけてきました。そこで、みずほ銀行の「住宅ローンかんたん事前審査お申し込み」を提出すると、、。
↓
三井不動産リアルティ「かんたん審査ではダメですね。物件を止めれません」
と、メガバンクにケンカを売る返事。今思い返しても三井不動産リアルティにはムカつきます。
三井不動産リアルティがぐちぐちめんどくさいから購入をやめようと思ったほどです。
それを聞きつけた、みずほ銀行様が三井不動産に激オコ！
ローン審査を軽く見られたみずほ銀行が三井不動産リアルティにブチ切れて、その場で苦情のテレホンと光の速さで かんたんじゃない事前審査を即通して叩きつけてくれた神対応。
ようやく三井不動産リアルティがしぶしぶ内覧会を止めました。
買う気があるのに、三井不動産リアルティは難癖をつけて、ずーーーーーーーっとオープンハウス（内覧会）を開催して両手仲介にしようと最後まで時間稼ぎをされました。
三井のリハウスの不正な囲い込みを暴く方法
なんか囲われてる？と思ったら自分で簡単に調べられます。
「交渉中」と言われた物件を三井不動産リアルティに「内覧できますか？」と聞いてみるだけ。
「ご紹介できますよ！」と言われたら物件が囲われています。
三井不動産リアルティは、他の不動産からの問い合わせに「お客様と商談中です。」と断らっているのですから。
電話するときは物件の担当者に直接聞くのがベストです。三井不動産リアルティの物件ページには担当者が顔つきで載ってるから名前を覚えて名指して聞きましょう。これは「担当者が不在で物件情報が伝わっていませんでした。申し訳ございません。」とシラを切られないためです。
仲介手数料の支払額
仲介手数料は、物件価格の３％＋６万円がお決まりです。
片手仲介になった三井不動産リアルティは、売主から物件価格の３％＋６万円をキッチリ回収。売主は、物件価格を引かれ、売却を引き延ばされ、手数料をキッチリ満額回収されていました。
自分がお願いしてた街の不動産屋さんは仲介手数料の端数を値引きしてくれたので７万くらいお得になりました。
三井不動産リアルティは信用できません
実際は、街の不動産さんが交渉してくれていたので直接、話を聞いたときのは売買契約のときだけだったけど、三井不動産リアルティの営業は話しがうまくて、もっともらしい理由をつけて終始誤魔化してばかり。それなりのベテランぽかったですがなんだか薄っぺらい営業でした。
もし三井のリハウスに仲介を頼んでいたら色々と誤魔化されていたと思います。
物件には、色々と瑕疵があったけど不動産屋さんがガッツリ指摘して売主責任で修繕したけど、三井不動産リアルティだったら売主・買主どちらにもいい顔していたかもと思うと、街の不動産さんの頼んでよかったです。
今思うとなんだか三井不動産の囲い込みは本当でした。街の不動産さんとみずほ銀行に助けられて、いい結果になって良かった。
三井不動産リアルティの対応は、違法でも違反でもないけど買主としても、売主としても三井不動産リアルティはお勧めできません。この記事を読んであなたが騙されたり、丸め込まれませんように。
